Es una de las preguntas que más nos hacen los propietarios: «¿cuántos meses tiene que dejar de pagarme el inquilino para poder iniciar el desahucio?». La respuesta suele sorprender: legalmente no existe un número mínimo de mensualidades. Con un solo mes impagado ya hay incumplimiento y, en teoría, ya podrías actuar. Otra cosa es lo que conviene hacer en la práctica. En esta guía te explicamos qué dice la ley, desde cuándo puedes reclamar y cómo evitar que el problema se alargue meses.
La respuesta corta: no hay un mínimo legal de meses
Mucha gente cree que hacen falta «tres» o «seis» mensualidades impagadas. No es así. El impago de una sola renta ya supone un incumplimiento del contrato que habilita al propietario para reclamar y, en su caso, instar el desahucio por falta de pago.
Lo que ocurre es que, en la práctica, casi nadie inicia acciones al primer mes: se suele intentar una solución amistosa. Pero es importante que sepas que el reloj legal corre a tu favor desde el primer impago, no desde el tercero. Esperar «a ver si paga» solo acumula deuda que puede ser más difícil de recuperar.
Entonces, ¿por qué se habla de esperar?
Por una cuestión estratégica y de deuda acumulada, no legal:
- Cuanto antes actúes, menos renta pierdes. Cada mes que pasa es una mensualidad más que quizá no recuperes si el inquilino es insolvente.
- La vía amistosa a veces funciona, pero conviene ponerle un plazo y dejarlo por escrito.
- El requerimiento previo (normalmente un burofax) es la forma de dejar constancia y, a la vez, dar una última oportunidad de pago antes de ir al juzgado.
Ejemplo. A Rosa le dejan de pagar en marzo. Espera «por si acaso» hasta septiembre confiando en promesas. Cuando por fin actúa, acumula seis mensualidades impagadas y el inquilino ya no tiene con qué responder. Si hubiera enviado el requerimiento en abril, habría recortado meses de pérdidas.
El paso previo: el requerimiento de pago
Antes de la demanda es muy recomendable un requerimiento fehaciente (habitualmente por burofax con acuse de recibo y certificación de texto). Con él consigues tres cosas:
- Dejar constancia de la deuda y de que has reclamado.
- Dar al inquilino una última oportunidad de ponerse al día.
- Preparar el terreno para la demanda si no paga.
Si el inquilino paga tras el requerimiento, se resuelve sin pleito. Si no, tienes la vía judicial expedita y bien documentada.
La enervación: la «segunda oportunidad» del inquilino
Aquí hay un concepto clave que todo propietario debe conocer: la enervación del desahucio. Es la posibilidad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio pagando todo lo que debe (rentas y cantidades asimiladas) en un momento determinado del proceso.
- Solo puede usarse una vez: si ya enervó antes, o si fue requerido de pago con la antelación legal y no pagó, pierde ese derecho.
- Por eso el requerimiento previo bien hecho es tan importante: condiciona si el inquilino podrá o no «salvar» el contrato pagando más tarde.
Lo desarrollaremos en un artículo específico sobre la enervación. Puedes ver también cómo se articula todo el procedimiento en nuestra guía cómo parar un desahucio por impago.
¿Y si el inquilino entró con contrato pero dejó de pagar?
Entonces no es un okupa, es un caso de impago de alquiler (lo que popularmente se llama «inquiokupa») y se resuelve por la vía del desahucio por impago de rentas, no por las vías frente a la ocupación sin título. Es una distinción esencial que explicamos en okupa vs. inquiokupa.
Plazos realistas del proceso
| Fase | Plazo orientativo* |
|---|---|
| Requerimiento previo (burofax) | Días |
| Preparación y presentación de la demanda | Días / semanas según documentación |
| Admisión y señalamiento | Variable según el juzgado |
| Vista (si se opone) y sentencia | Variable según carga del juzgado |
| Lanzamiento | Se fija fecha tras la sentencia |
*Son orientativos: los plazos reales dependen de la carga de trabajo del juzgado. La clave para acortarlos es una demanda bien preparada y actuar pronto.
Puntos clave
- No existe un mínimo legal de meses: con un impago ya hay incumplimiento.
- Cuanto antes actúes, menos renta pierdes y más fácil es recuperarla.
- El requerimiento previo (burofax) documenta la deuda y condiciona la enervación.
- Si hubo contrato, es desahucio por impago, no un caso de okupación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo iniciar el desahucio con un solo mes impagado?
Sí. Un impago ya es incumplimiento contractual. En la práctica se suele intentar antes una solución amistosa con un requerimiento de pago, pero legalmente puedes actuar desde el primer mes.
¿Es obligatorio enviar un burofax antes de demandar?
No es imprescindible para demandar, pero es muy recomendable: deja constancia de la deuda y de tu reclamación, y puede impedir que el inquilino enerve (paralice pagando) más adelante.
¿Qué es la enervación del desahucio?
Es la posibilidad del inquilino de detener el desahucio pagando lo que debe. Solo puede hacerlo una vez y no procede si fue requerido de pago con la antelación legal y no pagó.
¿Puedo reclamar las rentas impagadas además de recuperar el piso?
Sí. El desahucio por impago permite acumular la reclamación de las cantidades adeudadas en el mismo procedimiento.
¿Cuánto tarda en total un desahucio por impago?
Depende de la carga del juzgado y de si el inquilino se opone o enerva. Una demanda bien preparada y presentada pronto es lo que más ayuda a acortar los tiempos.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa puede cambiar y cada caso presenta particularidades: consulta tu situación concreta con un abogado.