El impago del alquiler es la pesadilla de cualquier propietario: dejas de ingresar la renta con la que contabas, la deuda crece cada mes y no siempre sabes por dónde empezar. La buena noticia es que hay un camino claro y ordenado para reclamar, recuperar tu vivienda y exigir lo que te deben. En esta guía te lo contamos paso a paso, para que no pierdas tiempo ni dinero por actuar tarde o mal.
Paso 1: actúa pronto (el tiempo juega en tu contra)
El error más caro es esperar «a ver si se pone al día». Legalmente no hay que esperar un número mínimo de mensualidades: con el primer impago ya hay incumplimiento y puedes reclamar. Cada mes que dejas pasar es una renta más que quizá no recuperes si el inquilino resulta ser insolvente. Lo explicamos en detalle en ¿cuántos meses de impago hacen falta para un desahucio?.
Paso 2: intenta la vía amistosa (pero con constancia)
Antes de judicializar, muchas veces conviene un contacto formal: recordar la deuda, ofrecer un plan y ponerle un plazo. Eso sí, deja siempre constancia por escrito. Una conversación de palabra no sirve como prueba; un mensaje o un documento firmado, sí.
Paso 3: el requerimiento fehaciente (burofax)
Si no paga, el siguiente paso es un requerimiento fehaciente, habitualmente un burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Cumple tres funciones:
- Acredita la deuda y que has reclamado.
- Da al inquilino una última oportunidad de pagar.
- Condiciona la enervación: un requerimiento hecho con la antelación legal puede impedir que el inquilino paralice después el desahucio pagando.
Ejemplo. A Nuria le dejan de pagar en febrero. En marzo envía un burofax reclamando la deuda y advirtiendo de acciones legales. El inquilino no responde. Nuria tiene ahora la deuda documentada y la vía judicial preparada, y ha limitado las opciones del inquilino de «salvar» el contrato más adelante.
Paso 4: la demanda de desahucio por impago (y reclamación de rentas)
Si el requerimiento no surte efecto, se interpone la demanda de desahucio por falta de pago. Una ventaja importante: puedes acumular en el mismo procedimiento la reclamación de las rentas adeudadas, de modo que en un solo pleito persigues recuperar la vivienda y cobrar lo que te deben.
En este procedimiento aparece la figura de la enervación: el inquilino puede paralizar el desahucio pagando todo lo debido, salvo que ya hubiera enervado antes o hubiera sido requerido de pago con la antelación legal y no pagara. De ahí la importancia del paso 3.
Paso 5: sentencia y lanzamiento
Si no paga ni enerva, el procedimiento avanza hasta la sentencia y, en su caso, el lanzamiento (la recuperación efectiva de la posesión en la fecha señalada). Con una demanda bien preparada, el proceso es más ágil y con menos sobresaltos.
¿Y si no había contrato? No es lo mismo
Si la persona entró sin contrato (nunca fue tu inquilino), no estamos ante un impago de alquiler, sino ante una ocupación, que tiene vías propias. La diferencia es determinante y la explicamos en okupa vs. inquiokupa y en cómo echar a un okupa de forma legal.
Cómo prevenir el próximo impago
- Estudia la solvencia del inquilino antes de firmar (nóminas, referencias).
- Fija con claridad renta, fianza y garantías adicionales.
- Valora un seguro de impago de alquiler.
- Ante el primer retraso, reacciona rápido y documenta todo.
Plazos orientativos
| Fase | Plazo orientativo* |
|---|---|
| Requerimiento (burofax) | Días |
| Preparación y presentación de la demanda | Días / semanas |
| Admisión y señalamiento | Variable según el juzgado |
| Vista (si hay oposición) y sentencia | Variable según carga |
| Lanzamiento | Fecha señalada tras la sentencia |
*Orientativos: dependen de la carga del juzgado. Actuar pronto y con una buena demanda es lo que acorta los tiempos.
Puntos clave
- No esperes: con un impago ya puedes reclamar; cada mes cuenta.
- El burofax documenta la deuda y condiciona la enervación.
- La demanda permite recuperar la vivienda y reclamar las rentas a la vez.
- Si no hubo contrato, es ocupación, no impago: la vía es distinta.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos meses de impago necesito para reclamar?
Ninguno en concreto: con el primer impago ya hay incumplimiento. En la práctica se suele intentar antes una solución amistosa, pero legalmente puedes actuar desde el primer mes.
¿Puedo recuperar el piso y cobrar lo que me deben en el mismo juicio?
Sí. El desahucio por impago permite acumular la reclamación de las rentas adeudadas, de modo que persigues ambas cosas en un solo procedimiento.
¿Qué es la enervación y cómo me afecta?
Es el derecho del inquilino a paralizar el desahucio pagando lo debido. No procede si le requeriste de pago con la antelación legal y no pagó, o si ya había enervado antes. Por eso el burofax es tan importante.
¿Puedo cambiar la cerradura o cortar los suministros?
No. Tomarte la justicia por tu mano puede constituir delito (coacciones). La vía es siempre la legal, y hacerla bien es además lo más rápido.
¿Merece la pena un seguro de impago de alquiler?
En muchos casos sí, especialmente para quien depende de esa renta. Reduce el riesgo y suele incluir la gestión de la reclamación. Conviene comparar coberturas.
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Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento jurídico. La normativa puede cambiar y cada caso presenta particularidades: consulta tu situación concreta con un abogado.